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恒隆研究| 理想居住環境的要素清單與實現路徑

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恒隆研究| 理想居住環境的要素清單與實現路徑

  • 分類:科技創新
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2022-08-26 09:43
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理想居住環境的要素清單與實現路徑

 

魏思迪,張博,朱榮斌,吳璟,劉洪玉

 

摘 要:

滿足人們對美好居住生活的要求,是實現高質量發展的重要內容,也是推動房地產行業轉型升級的關鍵。在住房空間需求已基本得到滿足的前提下,我國城鎮居民開始進一步追求居住環境綜合品質的提升。首先,本文運用標準調研方法,基于室內、建筑、小區三個空間范疇,整理出含26項要素的理想居住環境要素清單;其次,本文從居民的角度出發,總結出8大居住需求維度,并提出為滿足各類需求所應重點關注的要素名單;最后,本文基于優化滿足8類需求的思路,梳理了理想居住環境的實現路徑,為房地產企業的住宅品質提升工作提供參考。

 

關鍵詞:居住環境,要素清單,需求維度,實現路徑

 

1. 引言

自1998年我國進一步深化城鎮住房制度改革以來,城鎮人均住房面積與環境品質都得到了大幅提高。劉洪玉等[1]認為,我國住房絕對短缺階段在2010年已經結束,城鎮住房供需總量實現基本平衡。2019年,我國城鎮居民人均住房建筑面積達39.8平方米,恩格爾系數降至27.6%,表明我國城鎮居民具備了追求更為理想的居住環境的能力。

同時,在新時代的政策背景下,房地產行業的高質量轉型成為大勢所趨。中共中央政治局于2020年7月30日召開會議作出重大判斷:中國已進入高質量發展階段。而“高質量”的內涵可闡釋為有更好的能力來滿足人民日益增長的美好生活需要[2]。住房作為與居民生活關系最為密切的居住環境,是民生領域的關鍵議題。通過深化住房市場供給側結構性改革,靈活適應和滿足人民不斷升級的住房需求,對于提高我國人民生活幸福感至關重要。

如何著手推動居住環境全方位的品質升級,打造滿足新時代居民需求的優質住房,仍有賴于進一步的理論研究。本文基于四大優化型住宅發展理念的有關標準,提煉居住環境的組成單元,并從“室內-建筑-小區”三個層級出發,整理出理想居住環境的要素清單,為房地產企業明確住宅品質提升的范圍與切入點提供參考;同時,本文對居住需求維度進行了總結和梳理,進而從滿足家庭美好居住期望的角度入手,探討了理想居住環境的實現路徑,為房地產企業的產品優化方案提供指導。

2. 理想居住環境的要素清單

鑒于房地產企業在開展住宅品質提升工作時,往往需要將工作內容細分、落實到住宅產品的具體部分,因此,有必要將“居住環境”這一復雜概念有序拆解為若干組成單元,輔助房地產企業更好地把握室內、樓棟、鄰里等不同空間范疇的品質改善要點。

“居住環境”這一概念內涵豐富,囊括了住宅本體及周遭環境中一切與居住生活相關的有形及無形要素[3]??紤]到我國住區建設的實際特點,本文僅探討由“小區”一詞所界定的居住環境范疇。參照道氏對聚居單位的梳理思路[4],本文將“小區”內的居住環境從空間維度劃分為三個層級:(1) 使用權或所有權歸屬于個人或家庭、和日常生活起居直接交互的“室內”;(2) 服務于住宅單元的全體居民、溝通內外子環境的“建筑”;(3) 服務于全體業主、涵蓋公共空間設施設備以及物業管理服務的“小區”。

本文將通過標準調研方法,從“室內-建筑-小區”三個層級出發,分別梳理相應的居住環境要素清單。本文所選用的標準文件涉及“綠色住宅”、“健康住宅”、“百年住宅”及“智能住宅”四大最為典型的優化型住宅發展理念。“綠色住宅”遵循人與自然和諧共生的思想,強調住宅節能環保性與健康宜居性雙維度的品質提升[5]。“健康住宅”旨在進一步提高人居環境的健康友好性,以完善居民生理、心理與社會三方面的健康狀態[6]。“百年住宅”致力于保障人居環境對居民和社會的長久價值,對于解決我國住宅短壽化、環境資源危機、產業化技術落后等關鍵難點意義重大[7]。“智能住宅”裝配有由傳感器及智能設施集成的智慧系統,可提供管理、監控、支持與響應服務,滿足安全、健康、經濟、舒適、情感與可持續性等一系列居民需求[8]。這四大優化型住宅發展理念,較為綜合地反映了居住需求的發展趨勢;有關設計或評價標準內容也為多維度、全方位的住宅品質提升工作提供了重要參考。

本文對國內外有關標準的重要內容進行了梳理,如表1所示。在此基礎上,結合我國行業實踐情況,對標準所涵蓋的居住環境要素進行提煉,作為住宅綜合品質提升的主要切入點。本文總結出共26項居住環境要素,如下所示:

(1)室內:空氣、水資源、光環境、聲環境、熱濕環境、室內裝修系統、家庭綜合智能服務系統;

(2)建筑:結構與體型、圍護系統、建筑材料、空間設計、通道與垂直交通、用水與用能系統;

(3)小區:

- 環境與設施:選址與規劃設計、室外環境與景觀系統、能源資源利用系統、停車與道路系統、全齡支持系統、安全保障系統;

- 服務支持體系:應急處理服務、維修與養護服務、環境衛生服務、生活輔助服務、小區氛圍營造、環境與能源管理服務、綜合信息服務。

 

參考上述清單,房地產企業可將住宅品質提升工作分解與落實到室內、建筑或小區的若干要素開展,從而分階段、有條理、全方位地實現品質升級目標。

3. 理想居住環境的實現路徑

遵循“以人為本”的發展觀念,居住環境的品質水平應由其對家庭各方面需求的滿足程度來測度[3]。結合上文成果,為有條不紊地推動居住環境的品質提升,可將提高某類居住需求的滿足程度作為最終目標,并從若干居住環境要素入手開展工作。以下首先基于人居環境科學觀點與需求理論,對家庭的居住需求進行總結和梳理。

人居環境由人類、社會、居住、支撐、自然五大系統構成,且系統間聯系密切[4]。針對人類系統,參照馬斯洛需求理論與Petrov所提出的需求進化理論,人們具備“生理-安全-交際-尊重-自我實現”五大需求層次,且需求內容會伴隨人物、環境與時間動態變化[9];針對社會系統,居民集中表現出對社區管理與服務水平的要求,以及對居住環境包容友好、繁榮和諧的期待;針對居住與支撐系統,居民重點關注生活環境的規劃性、實用性、安全性、長壽性與便利性;針對自然系統,居民則較為注重環境對其身心健康與舒適的貢獻,及人類活動反向對環境可持續性的影響。為此,本文將居住需求總結為8個維度:可靠、健康、舒適、便利、適變、美觀、友好與環保,并結合居住環境作如下闡釋:

可靠:居住環境的安全性與耐久性得到高度保障,即對兩項偏向必備型[10]的需求特征滿足程度較高;

健康:居住環境有助于維護和提高居民身體、心理、社會等多方面的健康性;

舒適:居住環境能夠給予居民身心愉悅感與滿足感,有助于提高居民生活滿意度;

便利:居住環境有助于居民以較低的生活成本獲取較高的生活品質;

適變:居住環境能適應和滿足居民多元化、個性化的功能期望,并具備伴隨家庭生命周期、科學技術進步等動態因素靈活更新的能力;

美觀:居住環境具有美感及文化內涵,給予居民美學享受并提升居民歸屬感;

友好:居住環境能支持不同年齡、不同行為能力、不同認知水平、不同喜好的居民共建、共生、共享;

環保:居住環境對于本地生態影響程度低,其建設與運行符合節能低碳與可持續發展理念。

實際上,居住環境的各類要素滿足了居民不同維度的需求,為此,本文進一步提出“需求維度—要素清單”的二維分析思路,如表2所示。該表格展示了為提高某類居住需求的滿足程度,所應重點關注的居住環境要素名單。

遵循“需求維度—要素清單”的二維分析思路,本文進一步基于標準、文獻與行業實踐調研,探討優化滿足各類居住需求的具體方式,即理想居住環境的實現路徑。

可靠:

在室內層面,采用安全耐久、易維護性強的裝修材料與產品,按需進行防火、防水、防腐、防滑處理;安裝家用智能安防系統,提供防入侵、防泄漏、防人身意外以及監控與報警服務。在建筑層面,應在設計、施工、建材選購等多個環節確保結構與圍護系統、設備與管線系統具備高水平的安全性能與耐久性能;建筑通道與垂直交通也應全方位配置安全引導、逃生疏散、應急救護設備。在小區層面,應首先在選址階段充分避免災害風險;為提高內部交通安全性,小區道路系統可采用機動車、非機動車、行人動線分離設計,并保障夜間照明等配套設施完善;為提高小區能源使用可靠性,維持水、電、氣、暖設備設施與管線功能穩定,應用智慧用能安全管理系統實現設備運行狀況監測、故障預警及應急處理,并安排有關人力進行定期巡檢與維護;為提高居民身心安全感,建立小區安全保障系統,包括全方位采取防跌、防滑、防墜落等安全防護措施,配備智能化消防、門禁、巡邏與監控設備,以及確保周全的事故預案、資源儲備與應急人力,實現全面高效的隱患規避、風險識別、異常預警與救援響應。

健康:

首先,打造健康的室內外物理環境。在室內,應保障空氣污染物濃度、水資源參數、照明與采光質量、降噪隔聲效果、熱濕參數符合或優于健康建筑評價標準;為控制室內空氣污染源,應注意選用有害物含量低的建筑材料與產品;除此之外,還可安裝家用環境參數監測與調控系統,實現污染超標警告以及凈化設備的智慧運行。在室外,應采取有效措施避免公共空間的揚塵污染、噪聲污染、光污染與熱島效應,進而規避居民在室外活動時的健康威脅。其次,營造積極的室內外運動環境。如保障樓梯的運動友好設計,提供室內外專用運動場地與健身設備,按需建設騎行專線與綠化健身步道等。最后,實現全面、貼心的小區健康管理。如按需設置醫療服務設施并提供救護服務、對公共區域進行定時消毒、應用人臉識別等技術實現自動開門與無接觸呼梯、實行垃圾流線與歸家流線分離等;物業也可打造線上健康服務平臺,提供健康檔案管理、體檢預約、線上問診、在線健康教育等功能。

舒適:                                                  

首先,應保障室內外休憩環境的舒適度。一方面,應用前沿科技打造更宜居的室內環境,如維持適宜的負氧離子濃度,保障空氣流通順暢、自然清新;保持飲用水口感良好,生活用水水質軟化;通過隔音與吸聲等優化設計提高聲學舒適度;基于空間功能、環境參數、個性化設置、居民行為等信息,提供相適應的光學及熱濕參數。另一方面,采取措施營造愜意的室外風、光、聲、熱環境,并配備露天游憩空間。其次,著眼于戶型設計與家具品質,充分把控家庭各功能分區的布局合理性與人性化程度,并盡量選用符合人體工學設計的舒適型起居產品。最后,注重物業團隊的服務態度與專業水平,定期調研居民滿意度并對負面意見進行及時反饋,持續提高居民的生活體驗。

便利:

首先,從家庭單元來看,配置綜合智能服務系統可在能效管理、日常生活起居、居家娛樂等方面提供便利支持[11]。其次,從建筑單元來看,應保障電梯設施在高峰時期充分滿足居民的垂直通行需求。再者,從小區規劃與“硬件”設施來看,宜保障周邊交通便捷、多樣化服務設施易達;合理布局小區內部生活、交通、活動等功能空間,按需配置小區自有便民設施;確保小區內道路系統處處通達、居民停車方便快捷。最后,從小區“軟件”服務來看,物業應在線上搭建便民服務平臺,為居民提供自助繳費、服務預約、手續辦理、車位查詢等快捷功能,并在線下提供上門維修、公共餐飲、寵物托管、快遞收發等多樣化服務。

適變:

首先,應用SI住宅體系與相關技術,使得住宅套內空間與功能布局可方便、安全、低成本地進行調整,既能橫向滿足居民的個性化追求,又能縱向適配其在不同生命階段的功能期望;空間設計的適變性有賴于大空間結構體系設計、“管線分離”等建筑用水用能系統的適配布置,以及架空吊頂等集成化部品與整體衛浴等模塊化部品的應用[7]。其次,在家庭層面配備集成性、兼容性、穩定性、可拓展性強,能伴隨科技進步迭代更新的綜合智能服務系統,有助于為居民提供與時俱進的、適配其生活習慣的多樣化幫助。再者,在小區層面也應關注公共建筑的可改造性,公用智能化服務設施(如能源設施、停車設施、安保設施)的可維護性,以及小區內部智慧管理系統的迭代更新能力;除此之外,物業也可通過優化線上便民服務平臺,為不同類型家庭提供差異化、個性化幫助。

美觀:

首先,在室內層面,應根據家庭偏好保障裝飾裝修的美學設計水平;其次,在建筑層面,提高建筑造型美感,追求立面色彩和質感與周邊環境的融合呼應,打造融入歷史文化特征與本地藝術元素的建筑風格。除此之外,在小區層面,因地制宜進行綠植養培、園林設計與景觀管理,打造優美宜人、綿延四季的室外風光,提高居民居家觀景與室外活動時的精神享受。

友好:

在“硬件”方面,家庭內部可按需配置適老化家具、電器以及養老照護智慧產品;室內空間、建筑通道與垂直交通、小區道路與公共區域等處應采取必要的通用設計;可按需建設老年、兒童專用室內外活動場地,并合理配建群眾文化交流設施與居民共享空間。在“軟件”方面,物業可組織專業團隊提供老年人看護、兒童托管等生活輔助服務;積極調節鄰里矛盾,定期組織業主集體活動,引導居民和諧相處;建立小區線上群組或論壇,拓展業主交友與互助渠道。

環保:

從室內層面入手,盡量選用綠色家電、節水器具與環保材料。從建筑層面入手,一方面,保障住宅的被動式節能效果,采取如優化建筑規劃布局、改善建筑體型設計、提升圍護系統熱工性能等具體措施[12];另一方面,在設計建造時應用節材方案,并最大限度采用可再生性強、可回收利用的綠色建材與產品。從小區層面入手,應在選址規劃階段充分保護當地生態環境,并高效集約利用土地與地下空間;普及高能效設施與節水設施,因地制宜利用可再生能源,同時應用智慧完備的用水用能監測管理系統,實現小區節能績效分析與自動化節能調控;保障小區公共交通可達性、落實騎行與步行友好設計、安裝新能源汽車充電樁等配套設施,驅動居民綠色出行;在運營階段,物業團隊應高度履行環境與能源管理責任,一方面對小區環境質量實行長期監測,有序執行生態管理措施,另一方面制定有針對性的節能降耗方案,并向居民提供綠色生活咨詢。

4. 結語

本文圍繞理想居住環境的要素清單與實現路徑展開探究。房地產企業可以參考本文成果,將8大居住需求維度作為住宅品質提升的“指向標”,并從26項居住環境要素著手開展工作。值得注意的是,居住需求仍將伴隨社會進步而不斷升級,高新技術手段的出現也會繼續打破“理想”上限,實現路徑應始終保持開放性與兼容性,根據需求發展、技術進步與實踐應用情況與時俱進地擴展與完善。

基于居住環境要素清單,房地產企業可進一步組織居民滿意度調查,識別住宅品質發展薄弱點;也可利用KANO模型對各要素進行類型劃分,或應用層次分析法實現要素的重要性排序。相關成果有助于企業自身明確品質提升工作優先級,優化資源配置方案,有的放矢地推動符合我國居民期望的居住環境品質升級。

 

參考文獻:

[1] 劉洪玉,楊帆,徐躍進.基于2010年人口普查數據的中國城鎮住房狀況分析[J].清華大學學報(哲學社會科學版),2013,28(06):138-147+158.

[2] 高培勇.深刻認識“我國已進入高質量發展階段”[J].智慧中國,2020(09):39-41.

[3] 金細簪,虞曉芬.淺析居住品質指標體系的構建[J].建筑經濟,2007(S2):191-193.

[4] 吳良鏞. 人居環境科學導論 [M]. 北京:中國建筑工業出版社, 2001.

[5] 張建國,谷立靜.我國綠色建筑發展現狀、挑戰及政策建議[J].中國能源,2012,34(12):19-24.

[6] 王清勤,孟沖,李國柱.健康建筑的發展需求與展望[J].暖通空調,2017,47(07):32-35.

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[8] Marikyan D,Papagiannidis S,Alamanos E. A systematic review of the smart home literature: A user perspective[J]. Technological Forecasting and Social Change,2019,138:139-154.

[9] 劉寶銘,孫建廣,檀潤華.需求理論及需求進化定律[J].科技管理研究,2011,31(18):192-195.

[10] 李忠富,項秋銀.基于KANO模型的高品質住宅品質需求識別及重要度分析[J].建筑經濟,2020,41(08):110-115.

[11] 龐曉靜.我國智慧小區建設研究[J].郵電設計技術,2019(06):1-4.

[12] 楊庭睿,喬春珍.被動式建筑發展現狀及設計策略研究[J].建設科技,2020(19):18-22.

 

引用請注明:

[1]魏思迪,張博,朱榮斌,吳璟,劉洪玉.理想居住環境的要素清單與實現路徑[J].中國房地產,2022(12):6-12.DOI:10.13562/j.china.real.estate.2022.12.008.

 

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吳  璟:通訊作者,通訊地址:100084,北京市海淀區清華大學西主樓3-407

E-mail: ireswujing@tsinghua.edu.cn

 

來源:清華大學恒隆房地產研究中心

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